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棚改缩量!三线小城商丘的房地产市场将如何演变?

0370商丘房产网讯 久未逢面的4月楼市小阳春刚刚过去,各地住宅市场仍在蠢蠢欲动。

虽在蓄力,但市场的大环境基本定调了楼盘的五一去化,趋势的不可抗拒,让当下购房者始终无法迈出决定性的脚步,理性市场中,耐人寻味的趋势,影响着每一位购房者的心理抉择,千里之外的风吹草动,足以卷起千层浪。

近期,财政部发布关于全国棚改的重要文件,文件中显示:2019年全国棚改开工计划约为285万套,相较于此前450万套的预期,足足少了165万套;和2018年625万套的棚改实际执行规模相比,更是惨淡,数量直接腰斩!

 

原本受益于棚改扩量和货币化安置政策的地区,一旦棚改缩量,叠加货币化安置政策收紧,其房地产市场会如何演变?不得不令业界思考..

大棚改时期 市场首轮演变

市场供应<购房需求

说到棚改,相信大家并不陌生。

早期的棚改大多数已赔偿安置实物为主,拆房子给房子是当年的标志性政策,自2014年开始,这一规则逐渐向货币化倾斜,安置比例由2014年9%飞速增长至2017年的60%,个别地域还提出100%货币化安置的政策。

一轮轮的货币放量,让口袋逐渐殷实起来的拆迁户成为了这几年商丘楼市去库存的中坚力量,也为房价的增长储备了刚需力量。

过去两三年里,我们看到三四线城市的地方政府们拿了国开行的低息贷款,把一些旧城旧房子全给拆了,作为补偿我们还看到,拆迁人群手里有了钱,对房子不断买买买。买房的人多了, 房价开始上涨,房子不够,土地来凑,沉寂多年的土地市场再度被唤醒,土拍火热,于是土地带来收入、楼市库存问题得以解决、政府债务降低,一系列鬼斧神工的操作竟然同时出现在一个历史时间点上,由棚改将他们一一串联,最终圆满回路!

截止2018年底,全国三四线城市房价均处于普涨,还有很多的开发商不惜跋山涉水来到异地的四五线小城搞项目,理所当然的带动了这些地域区域的房价翻倍。

以商丘为例,2016年房价在4000元一平,2017年底,高位房源已基本维持在7000元左右,到18年上半年房价破万老百姓也觉得不足为奇了。

面对房子的有价无市,本欲解决楼市去库存的重要手段——棚改,却逐渐成为房价上涨的推手..

可以说,棚改拆富了一批人,也拆穷了一批人..

政策收缩 货币化安置急刹车

市场供应≈购房需求

时间来到,2018下半年,国开行开始将审批权限收回。

目的是,纠正去库存和解决民生问题上的政策走样,进一步做好棚改工作。

此时入闱三四线城市的大房企行动较快者已完成首轮项目的销售回款,并放缓拿地速度,可以说是有惊无险,大部分人也从疯长的楼市中冷静下来,准备迎接市场下行。

购房者层面,越来越多的老百姓开始感慨房价太高,他们不是拆迁户,没有大把的拆迁补偿作为资本支撑,也不是个体户,没有家族的财力垫付来买房,只能望房空叹,眼看新项目的工期和入市无法阻挡,供需的平衡将被打破。

途中又遇部分房企降价,引发大规模业主维权,加速市场进入冰河期..

这一阶段应是房企们最难熬的时期,竞品项目间试探着底价,面对与日俱增的资金成本压力相互比拼定力,还要解析购房者和老业主的心理逻辑,稍有不慎就面临出局的风险。

降还是不降?更像是一道生死题

降低门槛意味着会收获更多的潜在客户,能在短时间内解决资金回款等问题,但也会将之前的老业主们推上了高位站岗的险要境地。

不降就要面对产品的价格劣势,还要艰难的度过一个较长的楼市平销期..

几番辗转,万幸的是,商丘大部分的房企开发商还是选择了后者,选择了良心!

棚改末期 市场供应>购房需求

细细盘点,自财政部对2019全国棚改文件批示后,以下省份棚改计划降幅已锐减超50%!

黑龙江开工量下降82%,贵州棚改开工量下降81%,山东开工量下降77%,河南开工量下降77%,湖南、山西、宁夏均下降超过70%..

棚改计划的腰斩,最大的影响就是拆迁的房屋减少!即使有新地块拆迁,后期也只会用房子来安置。更不必说商丘本地从道北到睢阳南还有那么多安置房项目尚未落地,这个工期持续下来,反手三五年又过去了,这股拆迁中的热钱无法流入楼市,因大拆大建而造成的楼市需求已然断档。

棚改渐入尾声,三四线城市的房价未来将乏善足陈,房价将会在未来很长的一段时间里保持平稳,不会大涨,难期大跌。

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